La bonne façon de comparer : le net, pas la commission
Beaucoup de vendeurs raisonnent ainsi : « 5 % de commission sur 500 000 $, c'est 25 000 $ que je garde si je vends seul. » Le calcul est incomplet. Ce qui compte, c'est le prix de vente final moins tous les coûts (commission, mais aussi temps, marketing, ajustements de prix, mois supplémentaires d'hypothèque et de taxes). Une propriété mal positionnée qui se vend 4 % sous sa valeur a déjà « mangé » l'équivalent de la commission — sans l'expertise.
Tableau honnête : seul vs avec courtier
| Critère | Vendre seul (FSBO) | Avec courtier |
|---|---|---|
| Commission | 0 $ | ≈ 4–5 % (négociable) |
| Accès direct à Centris / MLS | Non | Oui |
| Fixation du juste prix | À votre charge | Analyse comparative pro |
| Acheteurs préqualifiés | Rarement validé | Filtrage du financement |
| Protection juridique (vices cachés) | Risque assumé seul | Encadrement OACIQ |
| Négociation | Seul face à l'acheteur | Menée pour vous |
Les risques qu'on oublie en vendant seul
Trois pièges fréquents : (1) le mauvais prix de départ (trop haut, la propriété « brûle » sur le marché ; trop bas, vous laissez de l'argent sur la table) ; (2) des acheteurs qui ne sont pas réellement capables de financer, ce qui fait échouer la vente après des semaines ; (3) les déclarations du vendeur mal remplies, qui peuvent mener à des poursuites pour vices cachés des années plus tard.
Une option hybride si vous tenez à vendre vous-même
Vous vendez seul mais voulez sécuriser le financement de l'acheteur ? C'est exactement là qu'un courtier à double licence (immobilier + hypothécaire) est utile : on peut valider la capacité d'emprunt des acheteurs intéressés et éviter qu'une promesse d'achat s'effondre.
Questions fréquentes
Vend-on plus cher avec ou sans courtier ?
Avec courtier, le prix de vente est souvent plus élevé, ce qui compense fréquemment la commission. Le bon repère reste le net dans vos poches.
Quels sont les vrais risques de vendre seul ?
Mauvais prix, faible visibilité, acheteurs non financés, et risque juridique sur les déclarations du vendeur.
Puis-je vendre seul mais sécuriser le financement de l'acheteur ?
Oui — un courtier à double licence peut valider la capacité d'emprunt des acheteurs.
Courtier immobilier résidentiel et commercial — Proprio Direct
Courtier hypothécaire (dirigeant responsable, résidentiel et commercial) — Dominion Lending Centres
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