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Guide 2025 · Montréal & Laval
Guide de l'acheteur immobilier à Montréal et Laval
10 étapes claires pour acheter votre maison ou votre condo à Montréal (et à Laval) en 2025 — de la pré-approbation hypothécaire aux clés en main, avec un courtier immobilier et hypothécaire.
Acheter une propriété à Montréal ou à Laval est la plus grande décision financière de la plupart des gens. Le marché du Grand Montréal est compétitif : les bonnes propriétés partent en 48 à 72 heures dans plusieurs quartiers. Ce guide vous donne le processus complet, étape par étape, pour acheter en 2025 avec confiance — et au bon prix. Particularité de mon approche : je suis courtier immobilier et courtier hypothécaire, donc je gère la recherche de votre maison et votre financement sous un même toit.
Les étapes pour acheter une maison à Montréal
1 Évaluer votre capacité financière
Avant même de commencer à chercher à Montréal ou Laval
La première erreur des acheteurs est de tomber amoureux d'une propriété avant de connaître leur budget réel. Commencez par calculer votre capacité d'emprunt selon les deux ratios utilisés par les prêteurs.
Taxe de bienvenue (droits de mutation) — environ 1 à 1,5 % du prix
Frais de notaire — 1 500 $ à 2 500 $
Inspection préachat — 500 $ à 900 $
Ajustements de taxes municipales et scolaires
Prime SCHL si mise de fond sous 20 %
Déménagement et petites rénovations initiales
Attention : prévoyez un coussin de 3 à 5 % du prix d'achat pour les frais de clôture. Sur une maison de 500 000 $ à Montréal, comptez environ 15 000 $ à 25 000 $ en frais supplémentaires.
2 Obtenir votre pré-approbation hypothécaire
Votre passeport pour magasiner sérieusement
Dans le marché actuel du Grand Montréal, la pré-approbation est indispensable. Les vendeurs sérieux refusent souvent de négocier sans elle. Comme je suis aussi courtier hypothécaire, je peux vous pré-approuver directement, sans vous renvoyer à votre banque.
Documents requis :
2 dernières années d'avis de cotisation (ARC + Revenu Québec)
3 dernières paies ou lettre d'emploi
Relevés bancaires des 3 derniers mois (source de la mise de fond)
Relevés de dettes actuelles (cartes, prêts, auto)
Pièce d'identité valide
Conseil de Maxime : consultez un courtier hypothécaire avant votre banque. Un courtier accède à 30+ institutions financières simultanément et ne vous coûte rien — il est rémunéré par le prêteur. C'est exactement le service que je vous offre en plus de la recherche immobilière.
Mise de fond
Prime SCHL
Impact sur le paiement
5 %
4,00 %
+~80 $/mois sur 400 K$
10 %
3,10 %
+~55 $/mois sur 400 K$
15 %
2,80 %
+~40 $/mois sur 400 K$
20 % et +
Aucune
—
Nouveauté 2025 : le plafond des prêts assurés est passé à 1,5 M$, et l'amortissement sur 30 ans est désormais permis aux premiers acheteurs (et pour les propriétés neuves). Cela change le calcul pour plusieurs acheteurs à Montréal.
3 Choisir votre courtier immobilier
Votre allié stratégique — gratuit pour l'acheteur
Au Québec, le courtier de l'acheteur est payé par le vendeur. Vous n'avez rien à débourser pour bénéficier d'un expert accrédité OACIQ à vos côtés. Il serait dommage de s'en priver, surtout dans un marché aussi serré que celui de Montréal et Laval.
Ce qu'un bon courtier fait pour vous :
Accès complet à Centris (base de données des courtiers)
Alertes instantanées sur les nouvelles propriétés à Montréal et Laval
Analyse comparative de marché pour éviter de surpayer
Rédaction et stratégie de la promesse d'achat
Négociation en votre nom
Coordination inspection, financement et notaire
Mon avantage à deux chapeaux : en tant que courtier immobilier ET hypothécaire, je suis votre seul interlocuteur pour la propriété et le prêt. Moins de va-et-vient, un dossier mieux coordonné, et souvent un meilleur taux.
4 Définir vos critères et chercher
Savoir ce qu'on veut vs ce dont on a besoin
Séparez vos critères en deux listes : non-négociables (localisation, nombre de chambres, budget) et souhaitables (garage, cour, rénové). Cela évite de passer à côté de bonnes occasions.
Facteurs à considérer par quartier à Montréal et Laval :
Proximité des transports en commun (métro, bus, REM)
Qualité des écoles de secteur (primaire et secondaire)
Sécurité du quartier et tranquillité
Projets de développement urbain à venir
Taxes municipales et évaluation foncière (qui diffèrent entre Montréal et Laval)
Potentiel de revente dans 5 à 10 ans
Astuce locale : Montréal et Laval n'ont pas la même dynamique de prix ni la même offre. Je vous aide à cibler le bon secteur selon votre budget — un condo près du REM à Montréal ou une unifamiliale avec terrain à Laval, par exemple.
5 Visiter les propriétés
Ce qu'on voit vs ce qu'on doit chercher
Lors d'une visite, votre cerveau retient l'émotion (décor, lumière, ambiance). Votre courtier, lui, regarde les éléments structuraux et les signaux d'alerte.
Ce qu'il faut inspecter visuellement :
Fissures dans les fondations ou les murs
Traces d'humidité ou de moisissures (sous-sol, salle de bain)
État de la toiture (visible de l'extérieur)
Âge du chauffe-eau et du système de chauffage
Qualité de l'isolation des fenêtres
État du câblage électrique (panneau, prises)
Plomberie (pression, couleur de l'eau)
Règle des 3 visites : visitez idéalement 3 fois — la première pour l'émotion, la deuxième avec un œil critique, la troisième avec l'inspecteur en bâtiment si vous êtes sérieux.
6 Rédiger et présenter la promesse d'achat
L'étape légale la plus critique
La promesse d'achat (PA) est un contrat légalement contraignant. Une fois acceptée par les deux parties, elle engage acheteur et vendeur. La rédaction doit être précise.
Éléments clés d'une promesse d'achat solide :
Prix offert — basé sur l'analyse comparative du marché
Mise de fond — montant et délai de versement des arrhes
Date de prise de possession — négociable selon les deux parties
Condition d'inspection — délai pour faire inspecter et se retirer
Condition de financement — protection si le prêt est refusé
Inclusions et exclusions — électroménagers, luminaires, stores
Déclaration du vendeur — l'historique légal de la propriété
Stratégie en marché compétitif (Montréal/Laval) : en contexte de surenchère, je peux vous conseiller sur l'escalade automatique de prix, la gestion des conditions, ou la personnalisation de l'offre pour séduire le vendeur au-delà du prix.
Jamais sans condition de financement si vous avez un prêt hypothécaire. Si votre financement tombe, vous risquez de perdre votre dépôt et d'être poursuivi pour la différence.
7 L'inspection préachat
Votre filet de sécurité — n'y renoncez jamais à la légère
L'inspection préachat est réalisée par un inspecteur en bâtiment certifié (AIBQ ou InterNACHI). Elle dure 2 à 4 heures et couvre tous les systèmes de la propriété.
Type de défaut
Action recommandée
Mineur (cosmétique)
Accepter ou négocier une légère baisse
Moyen (réparation 2 000–10 000 $)
Négocier crédit ou réparation avant clôture
Majeur (fondations, toiture, pyrite)
Se retirer ou renégocier fortement le prix
Coût moyen : 500 $ à 900 $ pour une maison unifamiliale. C'est l'investissement le plus rentable de tout le processus.
8 Finaliser votre financement
De la pré-approbation au prêt confirmé
Une fois la promesse d'achat signée, vous avez généralement 5 à 10 jours ouvrables pour confirmer votre financement. C'est l'étape où mon rôle de courtier hypothécaire fait toute la différence : j'orchestre ce processus pour vous, sans intermédiaire.
Soumettre le dossier complet au prêteur retenu
Évaluation de la propriété par l'évaluateur du prêteur
Confirmation du taux, terme et amortissement
Signature de l'engagement hypothécaire
Transmission des instructions au notaire
Taux fixe vs variable : le taux fixe offre la stabilité — votre paiement ne change pas pendant le terme. Le taux variable suit le taux directeur de la Banque du Canada — historiquement plus bas sur le long terme, mais avec une exposition aux hausses. Je vous aide à choisir selon votre tolérance au risque.
9 La signature chez le notaire
Le transfert officiel — spécificité du droit civil québécois
Au Québec (droit civil), c'est le notaire — et non un avocat — qui officialise le transfert de propriété. Il représente à la fois l'acheteur et le prêteur. Le vendeur a généralement son propre notaire.
Ce qui se passe chez le notaire :
Lecture et signature de l'acte de vente
Signature de l'acte hypothécaire
Vérification du titre de propriété (recherche de titres)
Calcul et paiement des ajustements (taxes, frais de condo, mazout)
Paiement de la taxe de bienvenue (droits de mutation)
Publication de l'acte au Registre foncier du Québec
Prix de la propriété
Taxe de bienvenue approx.
300 000 $
~3 000 $
500 000 $
~6 000 $
750 000 $
~11 250 $
1 000 000 $
~16 500 $
À savoir : Montréal applique des tranches de taxe de bienvenue plus élevées au-delà de 500 000 $. Le montant diffère entre Montréal et Laval — vérifiez avec votre notaire selon la municipalité.
10 La prise de possession — les clés sont à vous
Félicitations — vous êtes propriétaire !
La prise de possession se fait généralement le jour de la signature chez le notaire, ou selon la date convenue dans la promesse d'achat.
À faire le jour de la prise de possession :
Visite finale avant la signature (état conforme à la promesse)
Vérification que toutes les inclusions sont présentes
Relever les compteurs d'électricité et de gaz
Changer les serrures dès le premier jour
Transférer les services (Hydro-Québec, internet, assurances)
Aviser Postes Canada de votre changement d'adresse
Souscrire une assurance habitation avant la prise de possession
Assurance habitation : votre prêteur exigera une preuve d'assurance avant de débloquer les fonds chez le notaire. Souscrivez-la 48 h avant la signature.
Questions fréquentes des acheteurs à Montréal
Quelle mise de fond minimale faut-il pour acheter à Montréal en 2025 ?
La mise de fond minimale est de 5 % sur la tranche jusqu'à 500 000 $, et 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $. Le CELIAPP (jusqu'à 40 000 $) et le RAP (jusqu'à 60 000 $ par personne depuis avril 2024) peuvent servir de mise de fond. À Montréal, où le prix médian dépasse souvent 500 000 $, le calcul combiné s'applique.
CELIAPP ou RAP : lequel choisir pour une première maison ?
Le CELIAPP permet de cotiser jusqu'à 8 000 $/an (40 000 $ à vie), déductible d'impôt, et les retraits pour l'achat ne sont jamais à rembourser. Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER, mais à rembourser sur 15 ans. On peut combiner les deux. Pour la plupart des premiers acheteurs à Montréal, le CELIAPP est plus avantageux — je vous aide à bâtir la bonne stratégie.
Combien coûte un courtier immobilier pour l'acheteur au Québec ?
Rien. Le courtier de l'acheteur est rémunéré par le vendeur, même lors d'un achat directement du propriétaire (DuProprio). Vous bénéficiez gratuitement d'un expert OACIQ.
Pourquoi choisir un courtier qui est aussi courtier hypothécaire ?
Avec un courtier immobilier ET hypothécaire comme moi, vous avez un seul interlocuteur pour la propriété et le financement. Je magasine plus de 30 institutions financières sans frais pour vous, et je coordonne tout le dossier — moins de stress, souvent un meilleur taux.
Combien de temps prend l'achat d'une maison au Québec ?
En moyenne 2 à 4 mois de la décision à la signature. La pré-approbation prend 24 à 72 h, et la période entre la promesse acceptée et le notaire est habituellement de 30 à 60 jours.
Faut-il un courtier si on achète directement du propriétaire (DuProprio) ?
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Votre courtier est payé par le vendeur même dans une vente entre particuliers. Sans représentation, vous négociez seul face à un vendeur qui connaît sa propriété mieux que vous.
Prêt à acheter à Montréal ou Laval ?
Accompagnement complet de A à Z — gratuit pour l'acheteur. Un seul interlocuteur pour votre maison et votre financement.